營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)9.28%,歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)23.58%,貨幣資金增長(zhǎng)13.6%,籌資性現(xiàn)金流凈流入221.5億元,融資成本降低至4.6%……新增項(xiàng)目41個(gè)土儲(chǔ)計(jì)容建筑面積合計(jì)473萬(wàn)平方米,支付權(quán)益土地款374億元。
當(dāng)4月29日,濱江集團(tuán)(002244)(SZ002244)發(fā)布年報(bào)時(shí),追蹤房地產(chǎn)行業(yè)的券商機(jī)構(gòu)研究員兩眼發(fā)光,終于等來(lái)了優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企樣本:無(wú)論是年末的貨幣資金,新增土地儲(chǔ)備規(guī)模,還是代表融資能力的——籌資性現(xiàn)金流的流入規(guī)模,又仰或是融資成本,濱江集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)情況都能保持如常,仿佛一點(diǎn)沒(méi)有受到市場(chǎng)劇烈變化的影響。
(資料圖片)
穩(wěn)如盤石的經(jīng)營(yíng)能力,透過(guò)過(guò)去一年房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨變,得到了充分的體現(xiàn)。沒(méi)有任何人會(huì)懷疑,濱江有能力穿越周期,持續(xù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。優(yōu)異的表現(xiàn),為濱江集團(tuán)引來(lái)了大批投資者,光大證券、申港證券這些之前沒(méi)有接觸過(guò)濱江的券商分析部門,都在去年完成了對(duì)濱江的首次覆蓋。越來(lái)越多的房企希望向?yàn)I江學(xué)習(xí),實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的高質(zhì)效。
凈負(fù)債率只有55.42%
根據(jù)濱江集團(tuán)2022年年報(bào),截止2022年末,共獲銀行授信總額度1183.33億元,較上年末增加42%,授信額度已使用509.07億元,剩余可用674.26億元,占總額度的57%。另外,已獲批尚未發(fā)行的公司債額度22.52億元,注冊(cè)完成尚未發(fā)行的短期融資券額度25.3億元、中票額度17.6億元,可根據(jù)資金需求和市場(chǎng)情況擇機(jī)發(fā)行。
廣受金融機(jī)構(gòu)青睞的背后,是濱江集團(tuán)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)和亮眼的業(yè)績(jī)。
截止2022年12月31日,有息負(fù)債規(guī)模535.45億元,其中銀行貸款占比80.37%,直接融資占比19.63%,債務(wù)結(jié)構(gòu)清晰??鄢A(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.67%,凈負(fù)債率只有55.42%。債務(wù)期限構(gòu)成上,短期債務(wù)為146億元,占比僅為27.27%,低于期末貨幣資金,現(xiàn)金短債比達(dá)到1.67倍。
當(dāng)年度營(yíng)業(yè)收入415.02億元,同比增長(zhǎng)9.28%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)37.41億元,同比增長(zhǎng)23.58%。尚未結(jié)算的預(yù)收房款為1303.16億元,較年初增長(zhǎng)39.32%,
全年實(shí)現(xiàn)銷售額1539億元,位列克而瑞行業(yè)銷售排名第13位,較2021年提升9位,,并連續(xù)多年榮獲杭州房企銷售冠軍,全年權(quán)益銷售現(xiàn)金回籠約690億元,較2021年略有增加。
充裕的現(xiàn)金流和良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),讓公司有能力在市場(chǎng)變局中充分“撿漏”,獲取了不少優(yōu)質(zhì)地塊。
2022年共新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目41個(gè),其中僅杭州一地舊有38個(gè),新增項(xiàng)目土地面積合計(jì)197萬(wàn)平方米,新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)473萬(wàn)平方米,權(quán)益土地款374億元,新增土儲(chǔ)貨值權(quán)益比例55%,進(jìn)一步鞏固杭州市場(chǎng)份額。
年報(bào)顯示,截止2022年末,濱江集團(tuán)土地儲(chǔ)備中杭州占65%,浙江省內(nèi)非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺(tái)州等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)的二三線城市占比20%,浙江省外占比15%。
杭州市場(chǎng)的絕對(duì)規(guī)模,不僅能確保公司在杭州的市場(chǎng)占有率,更重要的是實(shí)現(xiàn)了高人效的運(yùn)營(yíng)。
人均銷售額1.37億元
截止 2022年末,濱江集團(tuán)房地產(chǎn)板塊員工 1126人,管理項(xiàng)目 120余個(gè),平均每個(gè)項(xiàng)目 10人, 按 2022年全年 1539億元銷售額計(jì)算,人均銷售額 1.37億元。
高人效一方面是因?yàn)樵谡憬某掷m(xù)深耕,更關(guān)鍵的還是行業(yè)領(lǐng)先的管理標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。濱江擁有一套高效、成熟、富 有競(jìng)爭(zhēng)力的管理標(biāo)準(zhǔn)化體系,涵蓋項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、工程管理、投資、財(cái)務(wù)、人力、行政、銷售等各部門,共涉及 46 套標(biāo)準(zhǔn)化制度及科目,并且能夠隨著業(yè)務(wù)規(guī)模和管理半徑的擴(kuò)大,不斷對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化管理制度更新梳理和深化,執(zhí)行管理標(biāo)準(zhǔn)化更加細(xì)化、清晰、務(wù)實(shí),更為有效。
在管理標(biāo)準(zhǔn)化的同時(shí),濱江建立了“A+定制、A+豪華、A+經(jīng)典、A 豪華、A 經(jīng)典、A 舒適、B 豪華、B 經(jīng)典、B 舒適、C 豪華、C 經(jīng)典、C 舒適、D 豪華、D 經(jīng)典、D 舒適”共四大產(chǎn)品體系十五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)版本的完整產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系。
并將標(biāo)準(zhǔn)化體系進(jìn)一步延伸到小區(qū)配套及專業(yè)服務(wù)等房產(chǎn)各相關(guān)領(lǐng)域。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化使產(chǎn)品打造具有可復(fù)制性,從而大大提高項(xiàng)目定位、方案設(shè)計(jì)、招標(biāo)及材料采購(gòu)等各開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的效率。
標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品,不僅僅有利于公司的經(jīng)營(yíng)效率,也有利于濱江產(chǎn)品品質(zhì)的提升。
濱江集團(tuán)建立和完善了《樣板先行制度》、《工程防滲漏水管控制度》、《隔音降噪 專項(xiàng)管控制度》、《門窗系統(tǒng)專項(xiàng)管控制度》、《成品保護(hù)制度》、《交房驗(yàn)房制度》等一系列工程管 理標(biāo)準(zhǔn)化制度,在關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)和重點(diǎn)環(huán)節(jié)加強(qiáng)工程質(zhì)量控制。
高度的標(biāo)準(zhǔn)化,確保了效率和品質(zhì)的雙重確保,也為濱江2022年的出色表現(xiàn),奠定了重要的基礎(chǔ)。
經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入放大521%
標(biāo)準(zhǔn)化的建造管理確保了濱江的交付品質(zhì)。2022年,在行業(yè)交付滿意度下降之際,濱江的項(xiàng)目交付收房率超 99%,基本接近零投訴的交付工作,體現(xiàn)了業(yè)主對(duì)濱江產(chǎn)品的認(rèn)可。
除了工程管理的精準(zhǔn)要求,以此實(shí)現(xiàn)幾乎接近零的客戶投訴。濱江還堅(jiān)持產(chǎn)品的創(chuàng)新,保持每年都有 2—6 個(gè)新品推向市場(chǎng);其次是在科技、智 能化上做點(diǎn)的突破;再次是在環(huán)保上創(chuàng)新,不僅僅是使用環(huán)保設(shè)施設(shè)備,更是要在配套和服務(wù)上的深化、 細(xì)化、完善,比如考慮水資源的循環(huán)利用。
從“創(chuàng)造生活,建筑家”的產(chǎn)品理念出發(fā),全方位努力打造 全天候生活園區(qū)體系,并從精裝、園林、配套、功能、服務(wù)等多維度,投入更多的心力去推敲和呈現(xiàn)更 完美的產(chǎn)品,例如公司精裝標(biāo)準(zhǔn)歷經(jīng)四代演變升級(jí),同時(shí),專注于戶型的設(shè)計(jì)提升,動(dòng)靜分區(qū),布局均衡,首創(chuàng)豪宅化收納標(biāo)準(zhǔn),合理規(guī)劃更多儲(chǔ)物空間,將空間利用達(dá)到合理化,力求實(shí)現(xiàn)“精致、舒適、實(shí)用”。
品牌口碑的良好,讓濱江有極高的客戶忠誠(chéng)度,有超過(guò) 96%的業(yè)主愿意推薦身邊的親朋好友購(gòu)買公司開(kāi)發(fā)的樓盤。正是因?yàn)榭诒己?,推薦率高,濱江近年來(lái)的銷售金額屢創(chuàng)新高,進(jìn)而幫助公司實(shí)現(xiàn)了更好的財(cái)務(wù)。
2022年,濱江集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)到了52.14億元,較2021年年末增長(zhǎng)521.1%。而且,年末尚未結(jié)算的預(yù)收房款達(dá)到1303.16億元,較年初增長(zhǎng)39.32%,
正是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流始終處于凈流入,而且流入凈額持續(xù)放大,金融機(jī)構(gòu)才把濱江視為最優(yōu)質(zhì)客戶,不斷給予優(yōu)惠政策。
2022年年末,濱江集團(tuán)的平均融資成本是 4.6%,較上年末又下降 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。自2017年開(kāi)始,濱江集團(tuán)的融資成本連續(xù)下降,由2017年的6%,降至4.6%,已經(jīng)成為公司經(jīng)營(yíng)的主要優(yōu)勢(shì)。
亮眼的業(yè)績(jī)吸引了機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注。平安證券在年報(bào)發(fā)布后第一時(shí)間,就認(rèn)為濱江堅(jiān)持區(qū)域深耕,在樓市低迷期及分化趨勢(shì)下,后續(xù)銷售去化具備可靠保障;同時(shí)秉承穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)與精細(xì)化管理,財(cái)務(wù)狀況良好,彰顯融資優(yōu)勢(shì)與逆勢(shì)擴(kuò)張實(shí)力,屬優(yōu)質(zhì)民企翹楚。
考慮未來(lái)2-3年,公司在地市低迷期獲取的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目地塊進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期,小幅上調(diào)2023-2024年EPS預(yù)測(cè)1.32元(原為1.29元)、1.43元(原為1.42元),新增2025年EPS預(yù)測(cè)1.50元,當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE分別7.0倍、6.5倍、6.2倍,維持“推薦”評(píng)級(jí)。
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